부동산 구입시 명의 문제

많은 부동산 투자자들의 투자목적과 과정, 소유형태에 따른 보호를 위해 법인명의로 구매를 고려한다. 그러나 이러한 결정은 상황을 신중히 고려해야 하고 많은 과정과 불리한점을 감수 하여야만 한다.
법인사용의 경우 S(Syndicate) 법인말고 C(Corporation)로 하는 경우 모든소득에 대해 21%의 세금납부(2018년 이전 15~39%) 해야 한다.
세금을 피하려면 직원으로 등재해 임금이 지급되도록 하거나 회사주식소유의 배당으로 지급하는것이다. 배당과세(0~23.8%) 에 소득세 플러스 주 세금을 더하면 61.8%가 넘지는 않지만 여전히 높아 차라리 개인 소득으로 납부하는 편이 낫다.
부동산소득은 근로소득이 아니어서 급여세율이 아니고 가장 높은세율인것이다. S Corp 조차 임대 부동산에 이상적이지 않은 이유가 여기있다.
다만 C 법인의 소유로 하는 우를 범하지는 말아야 하는 이유는가 높은 과세가 되기 때문이다.
S Corp 는 Partnership 과 개인회사(Sole proprietorship) 마찬가지로 모든 회사 지분을 가진 소유권자들을 통과(pass-thru) 하는 유연성은 있다.
두번째는 감가상각이 임대수입을 상쇄하는데 사용은 하지만 임금이나 배당금 세금이 줄어든다거나 경상소득보다 훨씬 더 적기 때문에 실효성이 영향을 미치지 못한다는 것이다.
그리고, 부동산을 적어도 배우자가 아닌 다른사람과 함께 소유하고 있는경우 재산처분이나 1031X 시도나 과정이 무기한으로 심각하게 제한된다.
다만 배우자와 공동명의 회사형태인 경우는 Partnership(S corp) 을 활용하도록 한다.

1세대와 2세대의 부동산 공동소유

부동산을 소유하는것에 또하나의 방법은 1대와 2대가 공동명의로 함으로 다음과 같은 과실을 초래한다. 공동명의로 하는것은 다음과 같은 부동산 계획을 용이하게 할것이라고 잘못 생각한다.
가령 어머니와 공동소유중 어머니가 사망하시면 명의상의 자녀가 완전소유하면서 문제는 달라지게 된다.처음 2년거주의 250,000 달러를 줄이는 대신 매매시 소득세는 피할수는 없는 것이다. 명의를 넣지않고 단순히 상속만 했어도 소득세는 부과되지 않는다. 적어도 소득세 관점으론 어머니가 재산을 완전히 소유하고 상속을 하는것이 훨씬 낫다.

회사명의구입시 차선책

유한책임형태(LLC) 나 합자회사형태(Limited Partnership) 으로 고려

책임이 어느 범위내에서 단정지어진 유한 파트너쉽 내지 유한책임으로 투자자의 책임은 거래에 투입한 액수로 제한 되며 나머지 추가 발생시는 추가 지불을 받는다.

파트너쉽(S corp) 소유는 배우자 활용

유한 책임 LLC 로 소유하는 것 최적

그런나 총평을 하자면

개인명의 부동산소유를 권한다.  개인으로의 소유가 사업구조와 세금환급에 번거로움을 최소화 할수있다.
유일한 사업파트너가 배우자인 경우에도 적용된다.