“사람이 살 집이 없다”… 조지아, 주거 위기 넘기려는 도시들의 실험

Georgia Trend-조지아의 도시들이 지금 ‘살 집이 없다’는 문제에 정면으로 맞서고 있다.
단순히 주택이 모자란 게 아니다. 중산층도, 서민도, 은퇴자도 “적당한 가격에, 살기 괜찮은 집”을 찾지 못하고 있다.

전국적으로는 최대 550만 채가 부족하다는 추정까지 나오고 있다. 조지아 역시 예외가 아니다.

“문제는 숫자보다도 구조에 있습니다.”
서배너의 비영리단체 ‘하우징 서배너’ 책임자 로라 레인 맥키넌은 말한다.
“지금 필요한 건 초고층 아파트도, 대형 단독주택도 아닙니다. 중간 밀도 주택, 그러니까 듀플렉스(두 가구)나 트리플렉스(세 가구), 그리고 ‘작은 부속 주택’ 같은 집들이죠.”

■ 낡은 건물에 새 생명 – 학교와 사무실을 ‘주택’으로
애틀랜타·매콘·서배너에서는 비어 있는 건물을 주거용으로 바꾸는 작업이 속속 진행되고 있다.

매이콘의 ‘펄 스티븐스 초등학교’ → 노인용 임대주택

서배너의 ‘로마나 라일리 초등학교’ → 시니어 커뮤니티 주택

매콘의 ‘헌트 초등학교’ → 2016년부터 주택단지로 변신

이처럼 오래된 공공 건물을 리모델링하면 저렴한 비용으로 양질의 주거 공간을 만들 수 있다.
학교는 구조상 창문이 많고 천장이 높아 주거로 바꾸기 좋다.

하지만 더 큰 도전은 고층 사무용 건물의 주택 전환이다.

■ 애틀랜타 중심부를 ‘사는 동네’로
애틀랜타의 대표 건물 중 하나인 ‘2 피치트리 스트리트’(41층)가 지금 변화의 중심에 서 있다.

1966년 지어진 이 건물은 한때 조지아 주정부 사무실로 쓰였지만, 시가 3,900만 달러에 매입해 주택과 상업시설이 함께 있는 복합단지로 탈바꿈 중이다.

시의 목표는 2030년까지 2만 채의 저렴한 주택 공급.

지하철역(MARTA) 중심 입지를 살려, 교통·일자리·주거가 함께 어우러지는 ‘도시 속 마을’을 만드는 게 핵심이다.

이외에도 애틀랜타 컨스티튜션 신문사 옛 건물(1947년 완공), 그리고 조지아 퍼시픽 본사(51층)도 주택 중심 복합공간으로 개발된다.

조지아 퍼시픽은 2027년까지 건물 상층부를 아파트로 바꾸고, 하층부는 상점·레스토랑·사무공간으로 꾸민다. 중앙 광장도 조성해 “살고, 일하고, 즐기고” 싶은 공간으로 만들겠다는 계획이다.

■ 서배너: 들어오는 사람은 많고, 땅은 부족하다
해안 도시 서배너는 상황이 다르다. 현대차 메타플랜트와 관련 부품 업체들의 입주로 인근 지역에 2030년까지 약 4만 채의 주택이 더 필요하다.

Oglethorpe 몰 → 민간 시장가 아파트

Coastal Empire Fairgrounds → 공공 주택 포함 혼합형 단지

포트 웬워스 시 소유 땅 → 해비타트 협업으로 80채 이상 저소득층용 주택 신축

서배너는 고층 빌딩 대신 낡은 쇼핑몰, 빈 부지, 작은 필지를 활용한 ‘수평형 재개발’을 시도 중이다.
특히 ‘듀플렉스나 쿼드플렉스(4세대 건물)’ 건축 허용을 늘리는 밀도 보너스 조례를 시의회가 최근 통과시켰다.

하지만 일부 지역 주민 반대로 적용 대상이 줄었다. “아쉽지만 시작이 중요합니다.” 맥키넌은 이렇게 말했다.

■ 법과 규제가 미래를 막는다
현행 법률은 서배너의 가장 매력적인 주거지역에서도 ‘예전 방식’ 그대로 집을 짓지 못하게 막고 있다.

듀플렉스가 불에 타도, 단독주택으로만 재건 가능

상업지에는 지상 1층 상가 없으면 아파트 건설 불가

부속 주택(ADU)은 본채 면적의 40% 이하로만 허용

서배너 시 도시계획 담당 존 아나그노스트는 “현대의 다양한 주거 수요를 받아들이기 위해선 조례부터 바꿔야 한다”고 강조한다.

■ “지금이 기회다”… 도시들이 실험을 멈추지 않는 이유
서배너와 애틀랜타가 공유하는 핵심 메시지는 단순하다. “비어 있는 땅과 건물을 그냥 두면 안 된다”는 것.

사람들이 진짜 필요로 하는 집,
지금 세대의 삶의 방식에 맞는 공간을
지금 이 순간, 과감히 실험하지 않으면 미래는 없다.

“집이 없다는 건 곧 기회라는 뜻이기도 하죠.” 맥키넌의 말은 그렇게 끝났다.