미 연방준비제도(Fed)가 2025년 마지막 회의에서 기준금리를 0.25%포인트 인하했음에도 불구하고, 주택담보대출(모기지) 금리는 당분간 하락을 기대하기 어렵다는 분석이 나왔다.
부동산 금융 전문가인 수전 와크터 펜실베이니아대 와튼스쿨 교수는 “모기지 금리는 연준 기준금리가 아니라 10년 만기 미 국채 금리를 따라 움직인다”며 “경기 침체 국면으로 가지 않는 한 두 금리는 서로 다른 흐름을 보인다”고 설명했다. 그는 “기준금리 인하가 곧바로 주택대출 금리 인하로 이어진다고 기대하는 것은 현실과 다르다”고 지적했다.
보도에 따르면 30년 고정금리 모기지는 2025년 12월 11일 기준 평균 6.22%로 집계됐다. 이는 올해 평균치인 6.62%보다는 낮지만, 4년 전 3~4%대와 비교하면 여전히 높은 수준이다. 와크터 교수는 “이 정도 금리 차이는 가계와 전체 경제에 상당한 부담을 준다”며 “주택 구매 부담 문제를 연준 정책만으로 해결하기는 어렵다”고 말했다.
미국 부동산중개인협회(NAR) 자료를 분석한 결과, 미국 내 월평균 모기지 원리금 상환액은 지난 10년간 거의 두 배로 증가했다. 2015년 평균 712달러였던 월 주택 보유 비용은 2025년 1,424달러로 뛰었다. 여기에 재산세, 주택보험, HOA 비용 등은 포함되지 않은 수치다.
지역별로 보면 매사추세츠주 낸터킷 카운티의 월 주택 비용은 2015년 4,691달러에서 2025년 9,797달러로 급등했다. 해당 지역의 중간 주택 매물 가격은 520만 달러에 달하는 것으로 나타났다. 캘리포니아의 경우 지난 10년간 평균 모기지 비용이 89% 상승했으며, 마린·샌머테오·산타클라라 카운티가 가장 높은 수준을 기록했다.
전문가들은 주택 비용 상승의 배경으로 세 가지 요인을 꼽는다. 첫째는 높은 모기지 금리, 둘째는 여전히 높은 주택 가격, 셋째는 매수 대기 현상이다. 와크터 교수는 “코로나19 이후 정부 차입 확대로 인한 재정적자가 국채 금리를 끌어올렸고, 이는 모기지 금리에 직접적인 영향을 주고 있다”고 분석했다. 이어 “고용과 경제, 주식시장에 대한 불확실성이 커지면서 매수자들이 관망세로 돌아섰다”고 덧붙였다.
한편 주택 시장에서는 매물 철회도 급증하고 있다. 부동산 정보업체 Realtor.com의 최근 보고서에 따르면, 지난해 6월 이후 매달 전체 매물의 약 6%가 시장에서 철회되고 있다. 이는 2022년 해당 지표 집계 이후 가장 높은 수치다. 전문가들은 “집주인들이 기대했던 가격을 받지 못하자 매도를 포기하는 사례가 늘고 있다”며 당분간 시장 불확실성이 이어질 것으로 내다봤다.
