미국 지역 매체 패치 보도에 따르면, 2026년 미국 주택시장은 급등·급락 국면을 벗어나 완만한 가격 상승과 점진적 부담 완화로 재조정될 전망이다. 다수의 부동산 전망기관은 금리 안정과 매물 증가를 핵심 요인으로 꼽았다.
전미부동산중개인협회는 2026년 주택 거래량이 전년 대비 14% 증가할 것으로 내다봤다. 평균 매매가는 2~3%의 소폭 상승에 그칠 전망으로, 임금 상승률이 이를 상회해 실질 부담은 줄어들 수 있다는 평가다. 협회 수석 이코노미스트는 “소득이 물가와 집값보다 빠르게 오르는 해”라고 밝혔다. 현재 주택 재고는 전년 대비 약 20% 증가해 급박한 ‘오퍼 경쟁’도 완화되는 흐름이다.
Realtor.com은 집값 상승률을 약 2.2%, 30년 고정 모기지 평균 금리를 6.3%로 전망했다. 이 경우 가계 소득 대비 주거비 비중은 29.3%로 내려가며, 2022년 이후 처음으로 ‘30% 기준선’ 아래로 복귀할 가능성이 제시됐다. 임대료는 2026년 말까지 약 1% 하락이 예상된다.
반면 전망은 보수적으로도 갈린다. Zillow와 Redfin은 집값 상승률을 각각 1.2%, 1%로 제시했다. Zillow는 기존 주택 거래가 426만 건(전년 대비 +4.3%)으로 회복될 것으로 보면서도, 신규 단독주택 착공은 2019년 이후 최저 수준이 될 수 있다고 밝혔다. 이미 지어진 물량과 공사 중 재고가 많아 신규 착공을 억제할 것이란 설명이다. 이에 따라 건설사는 금리 인하 보조(바이다운) 등 인센티브를 지속 활용할 전망이다.
금리는 큰 폭의 추가 하락을 기대하기 어렵다는 시각이 우세하다. Redfin은 물가 리스크로 6% 아래 금리는 일시적일 수 있다고 봤다. 다만 임금 상승이 가격 상승을 지속적으로 상회하면서 월 상환액 증가 속도는 임금보다 느려져 체감 여건은 개선될 것으로 분석했다.
지역별 차별화도 뚜렷하다. Redfin은 통근 회귀로 뉴욕 대도시권, 상대적 저렴함과 기후 리스크가 낮은 중서부·오대호, 임대료가 안정적인 중소도시를 유망 지역으로 꼽았다. 반면 자연재해 위험·보험료 부담이 큰 일부 선벨트 도시는 거래가 정체될 수 있다고 내다봤다.
임대 시장은 ‘완화 속 상승’이 공존한다. 매수 지연으로 임대 수요가 유지되며 단독주택 임대료는 약 2.3%, 전국 평균 임대료는 2~3% 상승이 예상된다. 다만 팬데믹 고점 대비로는 세입자 체감 부담이 일부 완화될 것이란 평가다.
종합하면 2026년은 급변이 아닌 균형 회복의 해다. 구매자·판매자·세입자 모두에게 “큰 반전은 아니지만 의미 있는 정상화”라는 데에 전망기관들의 의견이 모인다.
