대출 만기가 도래하는 미국 사무용 부동산의 부채가 시한폭탄이 될 위기라는 경고가 나왔다.
모기지은행협회(Mortgage Bankers Association)에 따르면, 2024년 만기가 도래할 것으로 예상되는 금액은 약 1170억 달러다.
영국의 데일리 메일이 1일(현지시간) 만기가 돌아온 미국 사무실 대출이 한꺼번에 채무불이행으로 이어지면 은행 위기를 촉발하고, 미국 경제에 큰 해를 끼칠 수 있다고 경고했다.
폭발 직전의 상업용 부동산 문제
상업용 담보대출은 주택담보대출과 달리 평소에 이자만 상환하고, 원금은 마지막에 청산하거나 재융자를 통해 대출을 연장한다.
사무용 부동산 대출자들은 코로나 이후 저금리로 대출을 받았지만, 건물의 가치가 하락하면서 재융자를 받지 못할 수도 있는 데다, 재택근무로 많은 기업이 사무 공간을 축소하면서 수익이 감소해 부채 상환에 어려움을 겪고 있다.
대출 문제가 순탄하게 진행되지 않으면, 많은 경우 채무 불이행으로 은행과 건설사에 천문학적 비용 부담이 전가되거나, 일부는 파산할 위험에 처할 수도 있다.
지난해 12월 미국 경제학자들은 은행 대차대조표에 있는 사무실 대출의 약 40%가 부동산 가치보다 더 많은 빚을 지고 있다고 밝혔다. 이는 수요 부족과 공실 등으로 부동산 가치가 하락했기 때문이다.
무디스 분석(Moody’s Analytics)에 따르면 곧 만료될 605개 대출 중 224개가 건물 소유자 부채가 너무 많거나 건물에서 충분한 수익을 내지 못해 상환 혹은 재융자가 어려울 것으로 추정했다.
대개 건물이 연간 소득으로 부채의 최소 9%를 창출하지 않으면 소유자가 재융자를 받는 데 어려움이 있는데, 현재 이런 상황이 발생하고 있다.
경제적 곤란 속에 그나마 다행스런 것은 연준이 금리 인하를 시작할 가능성이 높다는 점이다. 지난 2년 동안 치솟는 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 현재 5.5%까지 인상했다. 그러나 인플레이션이 예상보다 빨리 완화되면서 금리가 하락할 수 있는 상황으로 변했다.
시장 분석가들은 향후 2년 안에 1조5000억달러의 부동산 모기지 만기가 도래할 것으로 예상하는 데, 그나마 금리가 인하되면 다소 피해가 줄어들 것으로 기대한다.
또한 대형 은행들이 할인된 가격으로 부채를 탕감하려고 시도하는 것도 부담을 덜어줄 전망이다.
일부 대형 은행들은 상업용 부동산 불황으로 대출자들이 부채를 상환할 능력이 없고, 경매를 통해 자산을 청산하더라도 구매할 투자자가 없다는 것을 알고, 일부 손해를 감수하더라도 부채를 탕감해주는 것을 검토하고 있다.
하지만 부채 할인과 금리 인하만으로 상업용 부동산 위기를 완전 해소하기는 쉽지 않다는 것이 시장의 신중한 예측이다.
높은 이자율이 인하되더라도 경기 침체 우려가 불식되지 않고, 아직은 재택근무가 많아 사무 공간 수요가 급속하게 늘 가능성이 작기 때문에 경매로 나온 매물의 구매자를 구하기는 역부족이기 때문이다.
