“3% 모기지 포기 못 해”…미국 집주인들 집 안 판다

미국 경제전문매체 패스트컴퍼니의 10월 22일 보도에 따르면, 미국 주택담보대출의 상당수가 코로나19 팬데믹 당시의 초저금리로 묶여 있어 주택시장 회복을 가로막는 주요 요인으로 작용하고 있다.

특히 기존 주택 소유자들은 3~4% 미만의 낮은 모기지 금리를 포기하기 어려워 집을 팔거나 이사하는 것을 꺼리는 반면, 신규 주택 구매자들은 높은 금리와 주택가격으로 인해 시장 진입에 어려움을 겪고 있다.

부동산 정보업체 리얼터닷컴(Realtor.com)이 22일 발표한 보고서에 따르면, 2019년 중반부터 2022년 중반 사이에 실행된 주택담보대출이 현재 미국 전체 미상환 모기지의 42.8%를 차지하는 것으로 나타났다.

이 기간에는 30년 고정 모기지 금리가 한때 3% 아래로 떨어지면서 주택 구매와 기존 대출의 재융자가 크게 증가했다.
주택 소유자 절반 가까이 4% 미만 금리 유지
미국 연방주택금융청(FHFA)의 최근 통계에 따르면, 모기지를 보유한 주택 소유자 가운데 절반 가까이가 4% 미만의 금리를 적용받고 있다.

특히 약 5명 중 1명은 3% 미만의 초저금리 대출을 유지하고 있는 것으로 나타났다.

반면 최근 30년 고정 모기지 평균금리는 한때 7.6%까지 상승했다.

기존 주택 소유자들이 현재의 높은 금리로 새 대출을 받는 것을 부담스러워하면서 주택 매각과 이사를 미루는 현상이 나타나고 있다.

부동산 업계에서는 이를 ‘모기지 금리 고착 효과’라고 부른다.

낮은 금리의 대출을 유지하는 것이 경제적으로 유리하기 때문에 주택 소유자가 더 좋은 집이나 다른 지역으로 이사하고 싶어도 기존 주택에 머무르는 현상이다.
3%와 7% 모기지, 월 상환액 차이 1,000달러 이상
모기지 금리 차이는 실제 주택 소유자의 월 상환액에 상당한 영향을 미친다.

예를 들어 40만 달러를 30년 고정금리로 대출받는 경우 원금과 이자에 대한 월 상환액은 다음과 같다.
모기지 금리 월 원리금 상환액
3% 약 1,686달러
4% 약 1,910달러
6% 약 2,398달러
7% 약 2,661달러
7.6% 약 2,824달러

3% 금리로 대출받은 주택 소유자가 같은 금액을 7% 금리로 다시 대출받는다면 월 원리금 상환액이 약 975달러 증가한다.

7.6% 금리를 적용하면 차이는 월 약 1,138달러까지 벌어진다.

이는 재산세와 주택보험료, 주택소유자협회(HOA) 비용 등을 제외한 단순 계산이다.

이처럼 큰 비용 차이 때문에 기존 주택 소유자들이 현재 주택을 유지하려는 경향이 강해지고 있다.
6% 이상 모기지 비중은 22.5%
리얼터닷컴 보고서에 따르면 현재 금리가 6%를 초과하는 미상환 모기지는 전체 시장의 22.5%를 차지하고 있다.

리얼터닷컴의 수석 경제학자 해나 존스는 이 비율이 내년 같은 시기에는 최대 28.5%까지 상승할 수 있다고 전망했다.

이는 신규 주택 구매자들이 상대적으로 높은 금리의 대출을 이용하는 반면, 과거 초저금리 대출은 점진적으로 상환되거나 종료되고 있기 때문이다.

존스는 “주택 소유자들은 지금도 과거의 이례적으로 낮았던 금리를 기준으로 의사결정을 하고 있다”고 설명했다.

그는 이러한 현상이 팬데믹 당시 주택을 구입한 사람뿐 아니라 2020~2021년 기존 모기지를 낮은 금리로 재융자한 주택 소유자들에게도 나타나고 있다고 밝혔다.

특히 초저금리 모기지를 보유한 상당수 주택 소유자들은 당장 집을 팔거나 대출을 모두 상환해야 할 이유가 없어 금리 고착 현상이 장기간 지속될 가능성이 있다는 분석이다.
기존 주택 매물 부족…신규 구매자 부담 가중
낮은 모기지 금리를 유지하려는 주택 소유자들이 집을 시장에 내놓지 않으면서 기존 주택 매물 공급에도 영향을 미치고 있다.

이는 주택 구매를 희망하는 사람들의 선택권을 제한하고 가격 경쟁을 지속시키는 요인이 될 수 있다.

특히 높은 주택가격과 6% 이상의 모기지 금리를 동시에 감당해야 하는 신규 구매자들에게는 부담이 더욱 커지고 있다.

존스는 초저금리 대출이 점차 상환되거나 주택 매매를 통해 종료되면서 금리 고착 현상도 완화되고 있지만, 그 속도는 느리다고 설명했다.

그는 “금리 고착이 풀리는 현상은 실제로 나타나고 있지만, 매우 천천히 진행되고 있다”고 밝혔다.
높은 모기지 금리, 당분간 지속 가능성
미국 주택시장은 최근 여러 지표에서 거래 둔화가 나타나고 있지만 완전히 멈춘 것은 아니다.

결혼과 출산, 직장 이동, 이혼 등 생활환경의 변화로 인해 주택을 사고팔아야 하는 수요가 계속 발생하기 때문이다.

존스는 이러한 생활상의 변화가 높은 주택가격과 금리에도 불구하고 주택 거래를 유지하는 요인이라고 설명했다.

다만 모기지 금리가 당분간 6% 이상을 유지할 가능성이 있어 주택시장의 빠른 회복은 쉽지 않을 것으로 전망했다.

그는 금리 하락뿐 아니라 물가 상승세 둔화와 주택 매물 증가도 시장 회복에 도움이 될 수 있다고 분석했다.

매물이 증가하면 구매자들의 선택권이 확대되고 주택가격 상승 압력과 경쟁이 완화될 수 있기 때문이다.

그러나 최근 모기지 금리가 다시 상승하면서 주택시장 회복에 대한 기대 시점도 늦춰지고 있다고 지적했다.
조지아 주택시장에도 시사점
이번 보고서는 미국 전체 주택담보대출 시장을 분석한 것으로, 조지아주나 사바나·풀러 지역의 개별 통계를 제시하지는 않았다.

다만 전국적으로 나타나는 초저금리 모기지 고착 현상은 조지아주 주택시장에서도 살펴볼 필요가 있는 요인이다.

기존 주택 소유자들은 낮은 금리를 유지하기 위해 이사를 미룰 수 있고, 신규 구매자들은 높은 대출금리로 인해 주택 구매 결정을 늦출 수 있다.

특히 사바나와 풀러, 리치먼드힐 등 산업투자와 인구 유입이 이어지는 지역에서는 신규 주택 공급과 기존 주택 매물 부족 문제가 향후 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.

전문가들은 모기지 금리 하락과 주택 매물 증가가 함께 이루어져야 주택시장의 거래 회복이 더욱 활발해질 수 있다고 보고 있다.