미국 주택대출 신용평가 바뀐다…‘렌트 납부 기록’도 반영

CNBC 보도에 따르면, 미국 주택담보대출 심사에 사용되는 신용점수 제도가 변화하면서 기존 신용카드나 대출 이력이 부족한 소비자들도 모기지를 받을 수 있는 기회가 확대될 전망이다.

그동안 패니메이와 프레디맥에 매각되는 모기지에서는 사실상 기존 방식의 FICO 신용점수가 중심적으로 사용됐지만, 앞으로는 대출기관이 ‘밴티지스코어 4.0’도 사용할 수 있게 됐다. 약 50개 대출기관을 대상으로 했던 제한적인 도입이 전체 패니메이·프레디맥 모기지로 확대된 것이다.

가장 눈에 띄는 변화는 렌트비와 공공요금 납부 기록을 신용평가에 활용할 수 있다는 점이다. 밴티지스코어 4.0은 기존 모기지용 FICO 점수와 달리 신용평가기관에 보고된 렌트비와 공공요금 납부 내역 등을 평가에 반영할 수 있다.

이에 따라 신용카드나 자동차 할부 등 기존 신용거래 기록이 많지 않더라도 렌트비 등을 꾸준히 제때 납부한 사람은 모기지 승인이나 금리 결정에서 도움이 될 가능성이 있다고 전문가들은 설명했다. 반대로 렌트비 연체 기록이 보고돼 있다면 점수에 부정적인 영향을 줄 수도 있다.

질로우가 2025년 주택담보대출공개법 자료를 분석한 결과, 일반 모기지를 이용한 주거용 주택 구매 신청이 거절된 사례 가운데 약 3분의 1은 신용이력 부족과 관련된 것으로 나타났다.

다만 렌트비를 성실하게 납부했다고 해서 자동으로 신용점수에 반영되는 것은 아니다. 지난해 신용평가기관에 렌트비 납부 기록이 보고된 소비자는 약 13%에 그쳤다. 따라서 자신의 임대료 납부 내역이 실제 신용평가기관에 보고되고 있는지 확인할 필요가 있다.

새 평가방식은 최근 24개월 동안의 신용거래 흐름도 중요하게 본다. 예를 들어 신용카드 잔액을 매달 갚는지, 잔액을 지속적으로 이월하는지 등의 장기적인 패턴이 평가에 활용될 수 있다.

또 다른 신용평가 모델인 ‘FICO 10T’도 향후 모기지 시장에서 사용이 확대될 전망이다. 기사에 따르면 연방주택금융청은 앞으로 수개월 내 이를 승인할 것으로 예상되며, 연방주택청도 2027년 1월 1일부터 밴티지스코어 4.0과 FICO 10T를 이용해 심사된 모기지의 보험 적용을 시작할 예정이다.

현재 모기지 신청 때는 에퀴팩스·익스피리언·트랜스유니언 등 3대 신용평가기관의 자료를 모두 조회하는 방식이 일반적이다. 연방주택금융청은 이를 두 곳, 나아가 한 곳의 신용보고서만 이용하는 방식으로 축소하는 방안도 검토하고 있다. 다만 아직 확정된 정책은 아니다.

이번 변화는 특히 미국에 온 지 오래되지 않아 신용이력이 짧거나 신용카드·할부대출 이용 기록이 적은 소비자에게 영향을 줄 수 있다. 그러나 밴티지스코어 4.0을 사용할 수 있다는 것이 대출 승인이나 더 낮은 금리를 보장하는 것은 아니며, 실제 결과는 대출기관의 심사와 개인별 신용상태에 따라 달라진다.