2000년대 초 주택시장 호황기에 설정된 뒤 오랫동안 추심이 중단됐던 이른바 ‘좀비 2차 모기지’가 최근 다시 등장하면서 일부 주택 소유자들이 거액의 채무 청구와 주택 압류 위험에 직면하고 있다.
‘좀비 모기지’는 빚이 사라진 것처럼 오랫동안 움직임이 없다가 다시 추심이 시작되는 오래된 주택담보대출을 의미한다.
특히 문제가 되는 것은 2000년대 초반 유행했던 ‘80/20 대출’이다. 당시 주택가격의 80%는 1차 모기지로, 나머지 20%는 2차 모기지로 조달하는 방식이 널리 이용됐다.
전국소비자법센터의 안드레아 보프 스타크 선임 변호사는 당시 상당수 대출이 높은 금리나 빠르게 조정되는 변동금리를 적용한 서브프라임 대출이었다고 설명했다.
■ 집값 폭락 때 잠들었다가 집값 오르자 다시 등장
2007년 주택시장 붕괴 이후 집값이 급락하면서 상당수 주택의 자산가치가 떨어졌고, 일부 금융기관은 회수 가능성이 낮아진 2차 모기지에 대한 적극적인 추심을 중단했다.
이 상태가 수년에서 길게는 수십 년 동안 이어지면서 일부 주택 소유자들은 2차 모기지가 파산절차나 대출조정 과정에서 없어졌거나 이미 해결된 것으로 생각했다.
하지만 코로나19 팬데믹 이후 미국 주택가격이 크게 상승하면서 상황이 달라졌다.
주택에 다시 상당한 자산가치가 생기자 오래된 2차 모기지 채권을 보유하거나 인수한 추심업체들이 원금에 이자와 각종 비용을 더해 상환을 요구하기 시작했다는 것이다.
일부 주택 소유자들은 갑자기 수만~수십만 달러의 채무를 갚으라는 통보를 받고 있으며, 이를 해결하지 못하면 주택 압류까지 위협받을 수 있다.
■ 추심 통보 받았다면 먼저 ‘채무 진위’ 확인
전문가들은 오래된 2차 모기지에 대한 추심 통보를 받았다면 무시해서는 안 되지만, 그렇다고 곧바로 돈을 지급해서도 안 된다고 조언한다.
우선 추심업체에 실제 채권을 보유하고 있는지, 정확한 채무액은 얼마인지 등을 입증하는 자료를 요구해야 한다.
또한 통보문에 포함된 인터넷 링크나 큐알코드를 바로 클릭하기보다는 해당 금융기관이나 채권추심업체의 공식 연락처를 별도로 확인하는 것이 안전하다.
채무가 확인되더라도 실제로 법적 강제집행이 가능한지는 별개의 문제다. 주마다 소멸시효와 압류 관련 법률이 다르기 때문에 변호사나 연방 주택도시개발부 인증 주택상담사에게 검토를 받는 것이 중요하다.
특히 일부 주에서는 소액이라도 채무를 지급하면 소멸시효 계산이 다시 시작될 가능성이 있어 주의해야 한다.
■ 오래된 2차 모기지 있는지 확인하려면
자신의 주택에 오래된 2차 모기지 담보권이 남아 있는지 확인하는 것도 쉽지 않다.
지역 부동산 등기기록을 조회할 수 있지만 20여 년 전 대출을 취급했던 금융기관과 현재 채권자가 서로 다를 가능성이 있기 때문이다. 원래 대출기관에 연락해 현재 채권 보유자가 누구인지 확인하는 방법도 있다.
현재 미국에는 오래된 2차 모기지를 한 번에 조회할 수 있는 전국 단위 데이터베이스가 없는 것으로 전해졌다.
전문가들은 오래된 모기지 문제를 해결해주겠다며 접근하는 ‘주택압류 구제 사기’에도 주의해야 한다고 경고했다.
핵심은 오래된 2차 모기지 추심 통보를 받았을 경우 이를 무시하지 않되, 채무가 실제 존재하고 법적으로 집행 가능한지 확인하기 전에는 성급하게 돈을 지급하거나 합의하지 않는 것이다.
