미국 주택시장 ‘균형 회복’ 착시…서민층은 집 찾기 포기

조지아 CEO가 부동산 정보업체 리얼터닷컴의 최신 보고서를 인용해 보도한 데 따르면, 미국 주택시장이 매물과 구매 수요 측면에서 표면적으로는 균형을 되찾고 있지만, 실제로는 높은 주택가격과 구매력 악화로 중·저가 주택 구매 희망자들이 시장을 떠난 결과라는 분석이 나왔다.

리얼터닷컴에 따르면 37만 달러 미만 주택이 전체 온라인 매물 조회에서 차지하는 비중은 2021년 54.2%에서 2026년 42.8%로 11.4%포인트 급감했다.

현재 37만 달러 미만 주택이 전체 매물에서 차지하는 비중은 42.2%로, 실제 구매자들의 조회 비중 42.8%와 거의 비슷해졌다.

수치만 보면 저가 주택의 공급과 수요가 균형을 이룬 것처럼 보인다. 그러나 리얼터닷컴은 이를 주택 구매 여건이 개선된 결과로 해석해서는 안 된다고 지적했다.

특히 가격에 민감한 중·저소득층 구매자 상당수가 높은 집값과 주택구입 부담을 견디지 못하고 아예 주택 검색을 중단하면서 수요가 줄어든 영향이 크다는 분석이다.

리얼터닷컴의 지아이 쉬 수석 이코노미스트는 “표면적으로 시장은 더 균형을 이루고 있지만, 이것이 주택시장 전반의 건전성이 개선됐다는 의미는 아니다”며 “저가 주택에서 매물과 조회 비중의 격차가 줄어든 것은 구매력이 회복됐기 때문이 아니라 가격에 민감한 구매자들이 시장에서 물러난 영향이 크다”고 설명했다.

실제로 2021년 전체 매물의 50%를 차지했던 37만 달러 미만 주택은 올해 42.2%까지 감소했다. 같은 기간 해당 가격대 주택에 대한 구매자 관심은 더 빠른 속도로 떨어졌다.

반면 고가 주택시장은 상대적으로 견조한 모습을 보이고 있다. 구매력이 충분한 계층이 계속 시장에 남아 주택을 찾으면서 고가 주택의 매물 증가에도 구매 관심이 유지되고 있다는 것이다.

이에 따라 미국 주택시장이 구매자의 경제력에 따라 서로 다른 방향으로 움직이는 이른바 ‘K자형 시장’으로 변화하고 있다는 분석이 나온다.

집값 자체도 일부 조정을 받고 있다. 지난 7월 미국 주택의 중간 매물가격은 42만8,950달러로 전년 같은 달 43만9,450달러보다 2.4% 하락했다.

반면 구매자들이 실제로 조회한 주택의 중간가격은 지난해 7월과 올해 7월 모두 42만5,000달러로 동일했다.

매도자들이 시장 상황에 맞춰 가격 기대치를 낮추면서 매물가격과 구매자가 관심을 보이는 가격 사이의 격차는 줄어들고 있다.

그러나 저가 주택을 중심으로 한 주택 부족 문제는 여전히 남아 있다. 리얼터닷컴은 현재 나타나는 시장의 균형이 모든 계층의 주택 구매 기회가 개선된 것을 의미하지 않으며, 오히려 구매력이 있는 계층과 그렇지 못한 계층 간 격차가 더욱 뚜렷해진 시장이라고 분석했다.